Qu'est-ce que la loi ELAN et quelles sont ses obligations ?

Quels sont les objectifs principaux de la loi ELAN ?

La loi ELAN poursuit trois grands objectifs destinés à transformer en profondeur le secteur du logement français.

Le premier objectif vise à faciliter et accélérer la construction de logements neufs. Pour y parvenir, la loi simplifie les procédures administratives, réduit les délais d'instruction des permis de construire et limite les recours abusifs. L'ambition affichée est de construire davantage, plus vite et moins cher, afin de répondre à la pénurie de logements dans les zones tendues.

Le deuxième objectif concerne la protection des plus fragiles et l'amélioration de la qualité du logement. La loi renforce l'encadrement de la location meublée, lutte contre l'habitat indigne et améliore le fonctionnement des copropriétés en difficulté. Elle introduit également de nouvelles obligations destinées à garantir la sécurité et le confort des occupants.

Le troisième objectif répond aux enjeux environnementaux et énergétiques. La loi ELAN impose des obligations de rénovation énergétique pour le parc tertiaire, s'inscrivant pleinement dans les objectifs nationaux de transition énergétique et de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Le décret tertiaire : l'obligation phare de la loi ELAN

Parmi toutes les mesures issues de la loi ELAN, le décret tertiaire (officiellement décret n°2019-771, aussi appelé dispositif Éco-Énergie Tertiaire) constitue sans doute l'obligation la plus structurante pour les professionnels de l'immobilier.

Pris en application de l'article 175 de la loi ELAN, le décret tertiaire a été publié le 23 juillet 2019 et est en vigueur depuis le 1er octobre 2019. Il impose aux propriétaires et exploitants de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² de réduire progressivement leur consommation énergétique selon un calendrier précis.

Les objectifs de réduction énergétique

Les objectifs de réduction sont échelonnés sur trois grandes échéances. En méthode dite « valeur relative », ils se calculent par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à 2010, sur une année pleine d'exploitation et ajustée en fonction des variations climatiques :

Quels bâtiments sont concernés ?

Tous les bâtiments ou parties de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sont concernés dès lors qu'ils atteignent le seuil de 1 000 m². Cela inclut notamment les bureaux, les commerces, les établissements d'enseignement, les structures de santé, l'hôtellerie et la restauration.

Comment financer la mise en conformité au décret tertiaire avec les primes CEE ?

Atteindre les objectifs du décret tertiaire représente un investissement conséquent. Les primes CEE permettent d'en réduire le coût de façon significative.

Dans le tertiaire, les travaux finançables sont définis par des fiches d'opérations standardisées identifiées par le préfixe BAT. Voici les principales opérations éligibles pour répondre aux objectifs du décret :

• Isolation thermique : combles et toitures (BAT-EN-101), murs (BAT-EN-102), planchers (BAT-EN-103) et menuiseries à vitrage isolant (BAT-EN-104).
• Chauffage et réseaux de chaleur : raccordement à un réseau de chaleur (BAT-TH-127), récupérateur de chaleur à condensation (BAT-TH-110) et systèmes de régulation.
• Ventilation et récupération de chaleur : VMC double flux et récupération de chaleur sur groupe de production de froid (BAT-TH-139).
• Gestion technique du bâtiment : système de GTB (BAT-TH-116) pour le pilotage des consommations. Cette opération répond également au décret BACS, qui impose l'installation de systèmes d'automatisation et de contrôle (GTB).

Les fiches CEE étant régulièrement révisées, consultez la liste à jour des opérations éligibles sur notre page dédiée : fiches CEE bâtiment tertiaire.

Les obligations déclaratives et les sanctions

Les propriétaires et exploitants concernés doivent déclarer chaque année leurs consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT, gérée par l'ADEME.

En cas de manquement (absence de déclaration ou non-respect des objectifs), la procédure prévoit d'abord une mise en demeure par le préfet, puis la publication du nom des contrevenants sur un site de l'État (principe du « name and shame »). À défaut de régularisation, une amende administrative peut être prononcée : jusqu'à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par bâtiment.

Les autres mesures importantes de la loi ELAN

Au-delà du décret tertiaire, la loi ELAN introduit de nombreuses mesures touchant l'ensemble du secteur immobilier.

Pour la construction neuve, la loi assouplit les normes de stationnement, permettant aux communes de réduire les obligations de places de parking. Elle favorise également la densification urbaine et simplifie les recours contre les permis de construire afin d'accélérer les projets.

Dans le domaine du logement social, la loi facilite la vente de logements HLM aux locataires, encourage les fusions d'organismes pour créer des structures plus efficaces et réforme la gouvernance des offices publics de l'habitat.

D'autres dispositions structurantes complètent ce dispositif :

• Copropriétés : création d'un fichier national des copropriétés et renforcement des outils de prévention des difficultés.
• Location meublée : encadrement renforcé avec une définition précise du logement décent.
• Bail mobilité : nouveau contrat de location meublée de courte durée (1 à 10 mois) sans dépôt de garantie.
• Colocation : simplification des démarches et sécurisation juridique pour les propriétaires.

Ces dispositions visent à moderniser le cadre juridique du logement et à répondre aux évolutions sociétales, comme la mobilité professionnelle croissante.