Quelle est la définition du bâtiment ?

Qu’est-ce que le dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) ?

Le dispositif des Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) ou primes CEE a été mis en place par l'État à la suite du Grenelle de l'Environnement par la loi de programmation fixant les orientations de la politique énergétique (loi POPE) du 13 juillet 2005.

Cette mesure est la principale réponse de la France face aux obligations de la Directive Européenne sur l'Efficacité Énergétique. Elle incite à l'efficacité énergétique via le versement de primes pour des travaux d'économies d'énergie.

Concrètement, ce dispositif oblige les fournisseurs d'énergie appelés « obligés » à promouvoir l'efficacité énergétique auprès de leurs clients, consommateurs d'énergie. Les primes CEE sont la matérialisation administrative de la réalisation d'opérations d'efficacité énergétique d'entreprises ou de collectivités venant de plusieurs secteurs.

Qu'est-ce qu'un bâtiment tertiaire au sens CEE ?

Un bâtiment est qualifié de tertiaire lorsque plus de 75 % de sa surface de plancher héberge des activités de services. La surface de plancher est définie par l'article R. 111-22 du Code de l'urbanisme.

Cette règle des 75 % est centrale : elle conditionne l'accès aux fiches d'opérations standardisées (FOST) du secteur tertiaire et influe directement sur le montant des primes obtenues.

Les principales catégories de bâtiments tertiaires

• Les bureaux: ils accueillent des espaces de travail individuels ou collectifs : open spaces, salles de réunion, sièges sociaux, espaces de coworking. Leur consommation énergétique dépend fortement du chauffage, de la climatisation, de l’éclairage et du matériel informatique.
• Les établissements recevant du public (ERP): ce groupe inclut les équipements culturels, de loisirs et les services publics : bibliothèques, salles de sport, théâtres, équipements municipaux, centres sociaux. Ils présentent des profils énergétiques très variables selon leur usage et leur fréquentation.
• Les bâtiments commerciaux: cela englobe les centres commerciaux, les surfaces de vente, les magasins spécialisés ou alimentaires. Leur consommation est particulièrement influencée par l’éclairage, la ventilation et la réfrigération pour certains secteurs.
• Les établissements d’enseignement: Écoles, collèges, lycées, universités, centres de formation. Leurs besoins énergétiques reposent sur le chauffage, l'éclairage, la ventilation et les équipements techniques liés à l’enseignement.
• Les bâtiments de santé et établissements médico-sociaux: Hôpitaux, cliniques, centres de soins, EHPAD, structures spécialisées. Ce secteur est l’un des plus énergivores en raison des besoins continus en chauffage, eau chaude, ventilation, climatisation et appareils médicaux.
• Les bâtiments d’hébergement et hôteliers: Hôtels, résidences de tourisme, auberges. Leur consommation dépend de l’occupation, du chauffage, de l’ECS, de la blanchisserie, et parfois de la restauration.

Qu’est-ce qu’un bâtiment mixte ?

Un bâtiment mixte regroupe au sein d'une même construction plusieurs usages : logements, bureaux, commerces, etc. Il mélange les secteurs résidentiel, tertiaire et commercial afin d'optimiser l'espace et de favoriser la diversité des activités.

Quelles fiches d’opérations d’économies d’énergie (FOST) sont éligibles aux immeubles à usage mixte ?

La fiche d'opération standardisée à retenir dépend de la répartition des surfaces :

Si l'opération concerne uniquement le chauffage ou l'eau chaude sanitaire :

• Elle porte exclusivement sur des logements → FOST du secteur résidentiel.
• Elle porte exclusivement sur des locaux tertiaires → FOST du secteur tertiaire.

Si l'opération concerne à la fois des logements et des locaux tertiaires :

• L'un des secteurs dépasse 75 % de la surface totale → la FOST du secteur majoritaire s'applique.
• Aucun secteur ne dépasse 75 % → la FOST du secteur le moins favorable au bénéficiaire est retenue. Si les montants CEE sont identiques pour les deux secteurs, on retient la fiche du secteur occupant la plus grande superficie.

Cas particuliers :

• Fiche du secteur tertiaire → les surfaces des logements sont comptées comme des bureaux.
• Fiche du secteur résidentiel → les surfaces tertiaires sont converties en logements selon la règle : 1 logement = 65 m² de locaux tertiaires.

Une nouvelle définition de la notion de “Bâtiment” dans le cadre du dispositif des CEE

Avant 2025, la réglementation concernant les opérations de raccordement à un réseau de chaleur manquait d'une définition précise de la notion de "bâtiment", ce qui pouvait entraîner des ambiguïtés dans l’application des bonifications pour les opérations concernées.

Afin de clarifier cette situation, l’arrêté du 7 avril 2025 définit désormais un bâtiment comme suit : “un bâtiment s'entend d'une construction possédant au moins un accès depuis l'extérieur. Il est distinct d'un autre dès lors qu'il est possible de circuler autour de chacun d'eux par l'extérieur ou que les constructions appartiennent à une parcelle cadastrale différente”.

Cette précision de la définition de "bâtiment" s'applique uniquement dans le cadre du Coup de Pouce Chauffage des bâtiments résidentiels collectifs et tertiaires et concerne les opérations engagées depuis le 11 avril 2025.

Comment déterminer le nombre de bâtiments valorisables ?

La distinction entre bâtiments a une incidence directe sur le nombre d'opérations CEE valorisables. Voici les trois configurations courantes :